界面新聞記者 | 趙孟

界面新聞編輯 | 劉海川

百萬棟高層建筑和數十萬個老舊小區交織的消防考題立在面前。

據不完全統計，中國現有高層民用建筑一百多萬棟，超過100米的超高層建筑五千余棟，總量世界第一。資料顯示，經過住房和城鄉建設部調查摸底，全國2000年底以前建成的老舊小區大概22萬個，涉及居民近3900萬戶；而2000年以后需要改造的小區，數量也相當龐大。

一邊是超高層救援的技術瓶頸，一邊是老舊小區設消防施缺位、老化的沉疴，疊加改造推進中的多重“梗阻”，讓消防安全防線面臨嚴峻考驗。

這些隱患成因復雜：早年規范差異導致低層步梯房 “基本不設防”，老舊高層消防設施完好率不足 50%；改造中資金籌集、業主分歧等問題頻發，部分項目 “重面子輕里子”；超高層救援受裝備、環境限制，成為世界性難題。而物業巡檢缺位、部分早年建設偷工減料等問題，進一步放大了安全風險。

據應急管理部消息，國務院安委會近日印發通知，部署開展高層建筑重大火災風險隱患排查整治行動，聚焦有人員居住和活動的高層民用建筑（包括居民住宅建筑和辦公、醫療、商業等公共建筑）開展排查整治，特別是正在進行外墻改造施工和內部局部裝修改造的高層民用建筑，全面加強高層建筑消防安全管理，切實保障人民群眾生命財產安全。

在城市更新的進程中，高層、超高層與老舊小區的消防安全已成為亟待破解的關鍵命題。

隱患

“高層與老舊小區，都是帶著（消防）風險，甚至相當一部分小區存在較大隱患在運行。”從事消防安全管理20余年的消防專家許永林直言。作為陜西省消防救援總隊消防專家庫專家，他在西安高科集團有限公司管理著3000余萬平方米物業、4000多部電梯，常年扎根一線的經歷讓他對消防隱患有著直觀認知。

許永林向界面新聞介紹，2000年前后，中國城市建設快速擴張，但消防規范對低層步梯房與高層建筑的設施要求呈現顯著差異，這一“歷史欠賬”成為當前老舊建筑消防隱患的重要根源。

根據住房城鄉建設部的工程建筑標準等規范，建筑高度不大于27米的住宅建筑為低層或多層民用建筑；大于27米的住宅建筑為高層民用建筑，大于100米的為超高層建筑。通俗的說，7層及一下為多層建筑，8-33層為高層，34層以上則為超高層。

依據當時施行的《建筑設計防火規范》《建筑滅火器配置設計規范》等規定，7層及以下無電梯步梯房并未被強制要求配置室內消火栓、火災自動報警系統等核心消防設施，僅需依賴室外消火栓和基礎疏散通道，甚至多數普通低層住宅無需配備滅火器，處于“基本不設防”狀態，完全依賴外部救援應對火災。

而同期的高層建筑，雖有明確強制要求需配套室內消火栓系統、封閉樓梯間、應急照明、耐火構件等設施等，但歷經20余年使用，這些高層的消防設施普遍面臨嚴重老化問題。

央視新聞2017年報道，在全國23.5萬幢高層住宅建筑中，未設置自動消防設施的占46%。而設有自動消防設施的高層建筑，平均完好率不足50%。廣東省消防救援總隊數據顯示，2000年前建成的老舊高層消防設施完好率僅約50%，不少設施已完全喪失使用功能。

作為一名從業20多年的消防專家，工作中看到的一些安全隱患也讓他憂心：早期采用的鑄鐵管、鍍鋅鋼管管網銹蝕滲漏，部分因長期未注水維護而無法承壓，消防水泵、穩壓系統等設備損壞失效。

規范要求的差異與設施的老化失效，共同加劇了當前消防治理的復雜性：低層步梯房需“從無到有”補建基礎消防硬件，高層建筑則要“從舊到新”更新老化系統，二者均需跨越資金籌集、業主協調、施工改造等多重障礙，這也成為老舊小區消防改造工作的核心難點。

管理缺位進一步放大了風險。許永林指出，部分物業未落實日常巡檢責任，消防設施“帶病運行”。“部分老舊小區物業費低至每平方米每月兩三毛，物業無力承擔改造費用，業主也不愿額外出資，導致隱患長期得不到解決。”許永林直言，民營小物業監管不到位的小區，消火栓無水、水壓不足的情況更為常見，火災發生時這些“救命設施”往往形同虛設。

“十四五”期間，住房和城鄉建設部（住建部）等中央部門將“城鎮老舊小區改造”列為國家重大民生與城市更新工程，凡 2000 年底前建成、設施陳舊、配套不完善、居住環境較差的城鎮舊住宅區，均被納入改造范圍。

在這套大規模“舊改”機制中，消防安全被多次提及為必須關注的內容。根據官方答復文件，住建部會同國家消防救援局、財政部等部門，對老舊小區改造明確要求“對基礎設施（包括供水、供電、道路、消防等）進行完善與提升”。

因為過去規范要求的差異，低層步梯房需“從無到有”補建基礎消防硬件，高層建筑則要“從舊到新”更新老化系統，二者均需跨越資金籌集、業主協調、施工改造等多重障礙，這也成為老舊小區消防改造工作的核心難點。

從時間節奏來看，這項改造工程目前進入關鍵階段。截至2024年底，全國已累計改造老舊小區16.7萬個，覆蓋居民3000萬戶，其中68%的小區完成消防設施更新。同時，2025 年中央與地方政策持續強調“安全”“基礎設施完善”“城市更新行動”，推動舊改進入“提質、完善、安全”階段，而不僅僅是“外觀提升”“舒適改造”。

不過，政策與現實之間仍存在嚴重落差。一些地方在落實中被批為“重面子工程、輕里子內容”，即便有改造名義，也容易忽視對消防系統的系統整治。

安徽省亳州市的花戲樓小區建于1999年，被納入老舊小區改造項目。2022年，花戲樓街道辦事處在推進該小區具體改造工作時，未按照國家關于老舊小區改造的要求和技術標準對小區消防一并進行改造施工，導致安全隱患持續存在，花戲樓及整個街區因此受到了威脅。

據檢察日報報道，2023年8月，安徽省亳州市譙城區檢察院接到這一線索，調查核實后以行政公益訴訟立案。

更值得注意的是，不少2000年后建成的小區已逐步進入老化階段，電梯、消防管網、給排水管線等核心設施開始出現損耗失效問題，消防安全與居住品質隱患日益凸顯。目前尚無權威數據顯示此類需要改造的小區的數量，但業內人士預估，考慮到2000前后的建設高峰，其數量或也在數十萬級。

但由于這類小區不在當前國家老舊小區改造政策的覆蓋范圍內，缺乏財政支持與系統性指導，業主自發推進改造面臨諸多現實阻礙，醞釀越來越大的消防隱患。

改造“梗阻”

王宏是一家消防施工企業的負責人，見證過無數老舊小區消防改造的困境，“技術上沒有問題，主要是錢的問題。”王宏說，業主意見、物業利益、施工單位等多方糾葛在一起，讓很多改造項目半途而廢。

“一棟6層、4個單元的老樓，配齊消防水箱、消火栓和報警系統，最基本也要10-20萬元。”王宏給記者算了一筆賬，按建筑面積分攤，每戶大概需要掏5000元左右，看似不多，卻往往成為矛盾的導火索。他近期接觸的成都某老舊小區改造項目，就是典型案例：“10多層的樓，消防設施早就不能用了，我們把方案壓縮到200多萬，業主還是吵著不愿意掏錢。”

資金來源是第一道難題。2000年以后的老舊小區消防改造，主要依賴業主自籌或動用維修基金，但實際推進中障礙重重。“10戶業主里只要有1戶反對，項目就難落地。”王宏解釋，部分業主覺得“自己家不會出事”，不愿額外花錢；還有些老年業主經濟壓力大，對改造費用十分敏感。而動用維修基金又需滿足“雙過半”業主同意的規定，協調過程耗時耗力。

更現實的是改造的隱性成本。“老小區地下管網復雜，挖溝、布線還要涉及土建修復，有時候改造比新建還花錢。”王宏透露，一套18立方的消防水箱設備就要3萬多元，再加上每層樓的消火栓、公共區域報警裝置，僅設備成本就超出不少業主的預期。對于2000年以前建成的老舊小區，不少還存在消防管網銹蝕、缺失的問題，“有些鑄鐵管道銹得都不敢注水，一注就漏，只能全部更換，成本又要往上加”。

業主之間的意見分歧，讓很多改造項目陷入拉鋸。王宏遇到過最難忘的經歷：一個小區的消防改造方案討論了半年，最終因兩戶業主堅決反對而擱置。“有人覺得改造影響生活，有人擔心施工質量，還有人覺得費用分攤不合理。”他說，老舊小區住戶結構復雜，老人、租戶、長期住戶的訴求不同，很難形成統一意見。

這種分歧還體現在對改造標準的認知上。“很多業主不懂消防規范，覺得‘能滅火就行’，但按現在的標準，多層住宅也必須配齊消火栓、消防水箱和市政取水口。”王宏介紹，隨著消防規范的迭代，早年建成的小區大多存在標準滯后問題，“以前多層小區沒強制要求裝消防設施，現在要補建，有些業主不理解，覺得是‘額外負擔’”。

小區內的 “利益博弈”也是一大梗阻。“有些物業想把項目報高價撈錢，業委會又想壓低成本，我們報的合理價格反而被兩邊排擠。”他曾接觸過一個項目，原本200多萬能完成的改造，物業想抬到300多萬，業主堅決反對，最終項目不了了之。

與改造推進難形成鮮明對比的，是老舊小區日益突出的消防隱患。王宏坦言，他接觸的老舊小區中，超過半數存在消防設施“帶病運行”的情況：“要么消火栓沒水、水壓不夠，要么報警裝置失靈，有些甚至根本沒有消防管網。”這些問題的根源，一方面是設施年久失修，另一方面是早期建設標準偏低。

究其原因，除了年久失修，王宏解釋，在2013年消防責任終身制實施以前，消防設施偷工減料的現象時有發生。

他透露，早年部分消防工程招投標時，一些中標方為了壓低成本，會在材料和施工上“打折扣”，“比如本該用阻燃的巖棉板、擠塑板，卻換成了不達標的聚苯板；消防管道用薄壁管代替厚壁管，驗收完沒幾年就出問題”。

更令人擔憂的是，部分小區的消防隱患已到了臨界點。“有些10多層的老樓，消防栓里連水都沒有，一旦起火，只能靠消防車外圍滅火，但多數云梯只能到40多米，10層以上根本夠不著。”

王宏分析，老舊小區如果外墻保溫材料不達標、防護網不具阻燃性，再加上內部消防設施失效，火災蔓延速度會遠超想象，“阻燃材料著火后，只收縮不起明火，但要是用了劣質材料，一旦起火，啥消防車都不頂用”。

“防勝于救”

“高層消防，防勝于救。”多位接受采訪的人士都強調了這一核心觀點。

劉成效在一家省級消防單位工作，參與過多地救援演練與政策落地。他告訴界面新聞，高層救援面臨裝備、施救環境與成本的三重制約，消防單位雖在努力探索，但高層、尤其是超高層滅火仍是“世界性難題”。

目前，國內最常用的云梯車高度多為42米至54米，即便是目前最高的101米舉高車，不僅他所在的省份也僅存兩臺、單臺價格以千萬元計，還面臨諸多使用限制。“這類特種車輛的維護成本、專業駕駛員培訓成本極高，更關鍵的是需要足夠的展開作業面。”他說。

他以香港火災為例分析：“香港部分區域道路狹窄，普通消防車都難以進入，更別說大型舉高車。雖然2017年以后建筑新規要求設置的消防作業面，但老城區和密集區域很難實現。”對于100米以上的超高層建筑，云梯車更是“鞭長莫及”，只能依賴建筑內部消防設施和新技術輔助。

除了裝備限制，環境因素也極大影響救援效果，“高層風力大，即便是大載荷無人機掛載水帶出水，水流也難以形成密集射流；干粉等滅火藥劑更是會被風吹散，難以精準抵達起火點。”

此外，超高層滅火還面臨水壓難題。100米高度的垂直供水需要極大壓力，即便消防車能加壓輸送，無人機也難以承受水帶的拉力和水壓帶來的劇烈晃動。

劉成效說，為破解超高層救援難題，消防系統正積極探索新技術應用，但實際效果仍需時間檢驗。機器人和機器狗的應用也處于“偵查為主、實戰為輔”的階段。

“這類設備在地震、泥石流救援中表現突出，但在高層火災場景中仍面臨挑戰。”他解釋，高溫環境會影響無人機紅外偵測的準確性，陸地機器狗雖能爬樓梯、協助攜帶空呼（空氣呼吸器）設備，卻難以背負救援裝備進入火場，更無法完成復雜的被困人員轉移任務。

“超高層火災救援難度大、成本高，預防才是根本。”劉成效強調，消防工作需要“人防、物防、技防”協同發力。

在人防層面，業主需杜絕亂扔煙頭、電動自行車違規停放充電等危險行為，物業要落實日常巡檢責任；物防方面，建筑內部的消火栓、消防水箱、滅火器等設施必須定期維護，確保完好有效；技防則體現在智能設備的應用上，比如為65歲以上老人安裝的聯網式煙霧報警器，能在報警的同時向家屬、網格員和物業發送通知，實現“早報警、早撤離”。

2021年住建部聯合應急管理部印發《超高層建筑消防安全管理規定》，明確業主、使用人為消防安全責任主體，同一建筑有多個業主或使用人的需委托統一管理人負責共有部分消防安全，物業服務企業需定期檢測維護消防設施、保障疏散通道與消防車通道暢通。

該“規定”還要求，針對建筑高度超 100米的超高層建筑實施更嚴格管理，鼓勵聘用注冊消防工程師擔任消防安全管理人，同時要求建立專職或志愿消防隊，定期開展消防演練與宣傳教育。

但落實情況仍存在明顯不足。公開報道顯示，多地超高層建筑仍面臨責任懸空、設施失效、隱患突出等問題。2024年4月，國務院安委會明查暗訪發現，海口市248米高的世貿大廈存在電纜井未做防火封堵、消防控制室主機數百個故障點未處理、避難層疏散通道被占用等多項嚴重隱患，甚至消防給水管道管徑未達設計標準、消防水泵無法遠程啟動等問題。

國務院安委會近期部署開展的高層建筑重大火災風險隱患排查整治行動，也將預防提到了重要位置。

此次排查整治聚焦高層民用建筑四大重點：一是嚴查外墻改造中使用易燃可燃保溫材料、禁用腳手架及安全網、未批先建等問題；二是整治內部裝修改造中動火作業未備案、違規使用易燃材料、營業期間違規動火等行為；三是確保消火栓、自動噴水、火災報警、防排煙系統及防火分隔設施完好有效；四是強化日常管理，清理外立面可燃雜物，保障消防和疏散通道暢通，杜絕電動自行車進樓充電，及時修復破損外墻保溫層，整治電氣線路隱患。

許永林分享管理經驗時強調，實際工作需要比部門規章要求的更嚴格，才能避免重大事故的發生。在他管理的單位，“小區消防設施每月一查，辦公樓每周巡檢，確保消火栓有水、報警系統靈敏”，避免“走過場”。他特別強調物業公司的主體責任，開展消防培訓時必須全員參加，做到“及時發現隱患、快速響應火情”。

（應受訪者要求，文中王宏和劉成效為化名）